Achat groupé de six appartements à Mont Saint Martin

Achat groupé de six appartements à Mont Saint Martin :

Ce projet concerne 6 appartements dans un même immeuble à Mont Saint Martin, commune limitrophe du Luxembourg où les loyers sont exorbitants, un F2 à Rodange (de l’autre coté de la frontière) se loue 1500€/mois environ. Le projet ici, est de s’adresser à la main d’œuvre peu qualifiée du Luxembourg. Ils gagnent environ 2000€ par mois (le revenu minimum au Luxembourg) afin de leur proposer des logements qui correspondent à leur attentes à 600/700€ par mois. La grosse plus-value de ce projet réside dans la négociation, ces 6 appartements ont été achetés 242 000€ (2 F3 et 4 F2).

Beaucoup d’investisseurs ont peur d’investir dans un immeuble type HLM, et nous avons profité de ce sentiment irrationnel pour négocier au mieux ces appartements : à la base nous cherchions un seul appartement F3 dans le secteur, et il était affiché à 65 000€, après discussion, nous apprenons que ce propriétaire en a 5 autres, nous décidons de lui faire une offre sur ses 6 appartements ! 242 000€ après d’âpres négociations, pas mal !

Détection des potentiels : Des rafraichissements sont nécessaires pour les 6 appartements qui sont loués 450€ à 500€ par mois lors de l’achat, et nous ambitionnons de monter en gamme avec les futurs locataires (un rafraichissement et un nouveau mobilier plus tard , nous louons tous les F2 690€). Chaque fois qu’un locataire partira, nous ferons les rénovations nécessaires pour augmenter l’attractivité de ces appartements, nous pourrons choisir mieux nos locataires (meilleurs dossiers, et meilleures garanties pour notre client !), et ils prendront plus soin d’appartement rénovés ! Nous prévoyons donc une enveloppe travaux de 50 000€ environ qui sera utilisée au fur et à mesure que les locataires partiront !

Gestion locative : Dès la signature, le vendeur nous remet un préavis de départ, c’est une fausse mauvaise nouvelle, cela nous permet de rester dans le bain et d’entreprendre les travaux tout de suite sur un des F3 ! Deux mois plus tard, l’appartement est loué 690€ CC, c’est top pour la prise de pouls du marché, nous avons pas mal de demandes (15 dans la semaine) et nous avons pu choisir un jeune couple de travailleurs frontaliers avec des garanties plus que suffisantes !

De plus, pendant ces 2 mois de vacances locatives, les revenus des autres appartements couvraient largement toutes les charges (crédit, copro…). L’important ici n’est pas seulement de se dire que les 150€ supplémentaires vont rembourser les 8000€ de travaux engagés sur cet appartement en 4 ans et demi, l’important est aussi d’avoir pu choisir des bons locataires, soigneux, qui payent à l’heure et de valoriser votre actif !