Achat d'un immeuble à Hettange Grande

Un immeuble à Hettange Grande :

Hettange grande est une commune au dessus de Thionville, à 10 minutes en voiture de Dudelange (Luxembourg). Cet immeuble, capté avant même sa commercialisation, se situe a 500m de la gare et a pour cible naturelle des travailleurs frontaliers. L’immeuble se compose d’un local commercial loué 430€ avec un préavis de départ, d’une colocation de 7 chambres louées 460€ chacune à rafraichir, d’un F1 loué 410€ à rafraichir, et d’un garage/entrepôt de 70m² en rez de jardin pour lequel nous avons un permis de construire en local d’habitation. L’ex propriétaire en voulait 480 000€ que nous avons négocié 400 000€.

Exploitation des potentiels : Nos objectifs prioritaires sont : la réfection progressive de la colocation dont nous voulons augmenter les loyers afin d’arriver à 550€ /600€ par chambre. Dans un premier temps, nous remeublons le salon qui était très vieillot et la cuisine qui était désuète. Puis au fur et a mesure que les locataires partent, nous remeublons et repeignons les chambres et nous augmentons l’attractivité ainsi que les loyers !

Le deuxième objectif prioritaire : La construction de l’appartement de 70m² que nous planifions de vendre dès la livraison (été 2022) afin de créer de la trésorerie afin d’embrayer rapidement sur un autre investissement et financer une partie des autres travaux ! Après le départ et la relocation a près de 800€ mensuels du local commercial 6 mois après l’acquisition, coup de théâtre, le locataire veut nous acheter le local en l’état et nous fait une offre a 100 000€ que nous négocierons a 120 000€. Ces 120 000€ vont en déduction du prêt car la banque est prioritaire grâce à son hypothèque. La charge de crédit se trouve diminuée de près de 25% !

Gestion locative : Après discussion avec la locataire du F1, nous lui avons proposé de changer les fenêtres, la salle de douche et la cuisine et de changer le bail. Fin 2022 nous avons investi 20 000€ environ dans son appartement et le loyer sera révisé à hauteur de 800€ par mois.

Pour résumer, nous sommes passé de 4060€ de revenus mensuels à 5500€ environ en un an (en investissant 15 000€ dans la colocation et 25 000€ dans le F1. L’enveloppe travaux prévue pour le local que nous n’avons finalement pas rénové a été affectée à une nouvelle façade, l’installation d’une pompe a chaleur et quelques réparations en toiture.