Achat d'un appartement centre gare de Metz

Appartement centre gare de Metz (à 200m du quai) :

Lors de la visite début 2020: Appartement de 80m² inhabité depuis 2 ans, dans un état très dégradé. Il fait 80m² avec un salon séjour de 28m², 2 chambres de 15 et 12 m², une salle de bain à refaire intégralement et une grande cuisine. Le prix affiché est de 155 000€ et le bien est présent sur le marché depuis 2-3 mois.

Détection des potentiels : Nous pressentons un candidat idéal pour une coloc haut de gamme qui s’adresserait aux nombreux travailleurs frontaliers du Luxembourg. Techniquement, le salon séjour est divisible en deux pour créer une 3eme chambre tout en laissant une surface très correcte de 14 m² pour l’installation d’un salon TV et d’une salle à manger.

Nous sommes sur une cible exigeante (notre but étant de louer les chambres le plus cher possible, donc locataires potentiellement exigeants !), nous cherchons tout de suite s’il y’a la possibilité de créer une deuxième salle de douche… C’est le cas ! La mitoyenneté de la cuisine avec la salle de bains existante nous permet, après validation avec le maitre d’œuvre, de créer une autre salle de douche en prenant de la surface de la cuisine qui est très voire trop grande.

Nous tenons notre candidat idéal pour une colocation de 3 chambres ! Nous formulons une première offre à 139 000€ et nous aboutissons à un prix de 145 500€. 

Exploitation des potentiels : Nous chiffrons dans le même temps une enveloppe travaux de 27 000€ qui comprend : la démolition, les peintures partout dans l’appartement, les faux plafonds (hors salon et chambres), la création de la cuisine, les VMC, la création des deux salles de bains, la division du salon séjour en deux ,la remise en marche de la chaudière (individuelle gaz), et les copies de clés pour les locataires (2 clés de sécurité pour chacun des locataires).

A ce montant nous ajoutons une prestation de décoration d’intérieur et d’ameublement de 4000€ (qui comprend aussi toutes les mises en places des contrats fournisseurs tels que gaz, électricité, eau, syndic, plateformes de streaming, ménages mensuels et internet) ainsi que les meubles (négociés au meilleurs prix) pour 7500€.

Nous avons donc maintenant un appartement parfaitement fonctionnel avec des prestations haut de gamme : décoration, fournitures pour que chaque locataires aie juste a ramener sa valise, télévision avec toutes les plateformes installées, ménages mensuels, et tout le confort à la hauteur des attentes des locataires. 

Gestion locative : Après le shooting photos, vient le moment de mettre l’annonce sur le marché, et nous avons le plaisir de constater que la demande est énorme : environ 100 demandes en une semaine ! Les prix des chambres sont : 430€ +100€ de charges pour la chambre de 12 m², 480 + 100€ pour la chambre de 15 m² à coté du salon et 490 + 100€ pour la dernière chambre soit 1700€ de revenus mensuels. Depuis le début de l’exploitation, la vacance locative est nulle. Ci-après le compte d’exploitation de ce projet !